市政府关于印发《无锡市区集体土地房子拆迁管理方法》的公告
各市和各区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：现将《无锡市区集体土地房子拆迁管理方法》印发给你们，请认真贯彻实行。
无锡人民政府
二00四年12月28日
无锡市区集体土地房子拆迁管理方法
第一章总则
第一条
为规范集体土地房子拆迁管理，保障城市建设的顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法推行条例》、《江苏土地管理条例》和《江苏城市房子拆迁管理条例》等法律法规，结合本市实质，拟定本方法。
第二条在本市市区范围内，因城市建设和进步需要征收或者征用集体土地拆迁房子及其附属物，并需要对房子所有权人进行补偿安置的，适用本方法。
撤组剩余国有土地上原建于集体土地上房子被拆迁的，与撤组后原宅基地上依法翻建或改造的房子被拆迁的，不论被拆迁人是不是领取国有土地用证和房子产权证，均适用本方法。
国家和省确定的重大基础设施项目征地拆迁补偿安置另有规定的，从其规定。
第三条市国土资源行政主管部门负责集体土地上房子拆迁有关的土地管理工作;市建设行政主管部门负责集体土地上房子拆迁和安置房建设的有关管理工作。
市人民政府房子拆迁管理机构具体负责集体土地上房子拆迁补偿安置管理工作。
集体土地房子拆迁所在地的区和镇人民政府、街道办事处与市政府有关职能部门，应当依据各自职责，协同做好房子拆迁补偿安置的有关工作。
第二章拆迁管理
第四条规划部门出具建设用地规划许可证后，由市拆管机构依据用地单位的申请，书面公告有关部门中止办理下列事情：
新批宅基地和其他建设用地;审批新建、改建、扩建房子及其附属物;审批改变房子、土地作用与功效;办理户口的迁入、分户;
核发工商营业执照;法律法规规定的其他事情。
第五条拆迁人凭建设用地规划许可证等有关资料，向市国土资源行政主管部门提出用地申请，经依法获得用地批准文件后，方可推行拆迁。
第六条拆迁人应当依据被拆迁房子的权属登记状况，拟订用地范围内被拆迁房子的补偿安置推行策略，并报市拆管机构备案。房子拆迁补偿安置推行策略应当包含以下内容：
用地范围内房子拆迁调查测算状况;拆迁计划、拆迁期限;安置方法及过渡期限;安置所需房源及有关资料、证明;
补偿安置资金证明与用计划;其他与房子拆迁补偿安置有关的事情。
第七条
市拆管机构应当会同被拆迁房子所在地的区人民政府对拆迁人提交的房子拆迁补偿安置推行策略进行审察并予以通知，由市拆管机构向拆迁人发出房子拆迁补偿安置公告书。
第八条拆迁人应当选择有拆迁资质的单位推行拆迁，并与房子拆迁推行单位订立拆迁委托合同。拆迁委托合同自订立之日起15日内报市拆管机构备案。
被委托的拆迁推行单位不能出售拆迁业务。
第九条从事房子拆迁评估业务的评估机构需要具备相应的房产评估资质。
第十条
拆迁人应当根据房子拆迁补偿安置推行策略，负责做好房子拆迁补偿安置的有关推行工作;拆迁人应当根据本方法的规定，对被拆迁人给予补偿安置;被拆迁人应当服从城市建设和进步需要，在规定的期限内完成搬迁。
第十一条
在房子拆迁补偿安置公告书规定的拆迁期限内，拆迁人与被拆迁入应当依据房子拆迁补偿策略签订房子拆迁补偿安置协议。房子拆迁补偿安置协议应当具体载明补偿形式、补偿标准、安置方法、搬迁期限、临时安置过渡期限、违约责任等内容。
市拆管机构应当提供房子拆迁补偿安置协议的示范本本。
第十二条房子拆迁补偿安置协议订立后，拆迁当事人对补偿安置协议产生纠纷的，可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。
第十三条
拆迁人应当在拆迁推行前与被拆迁人根据本方法的规定就补偿、搬迁等事情签订书面协议。协议内容应当明确补偿形式和补偿金额。经协商达不成协议的，经当事人申请，由市拆管机构裁决。裁决应当自受理申请之日起的30日内做出。
当事人对裁决不服的，由市国土资源行政主管部门或市建设行政主管部门委托市拆管机构依法处置。
因征地补偿标准争议而阻挠征地的，由市国土资源行政主管部门责令其交出土地;拒不交出土地的，申请人民法院强制实行。
第三章拆迁补偿安置
第十四条被拆迁房子的合法依据，以拆迁人在领取建设用地规划许可证前所持有些房子权属证书、土地权属证书或者获得的合法建房手续为准。
第十五条
被拆迁房子的原作用与功效，以房子权属证书、土地权属证书上载明的作用为准;房子权属证书、土地权属证书上未载明作用与功效或者载明的作用不同的，以合法建房手续载明的作用为准。
第十六条
被拆迁房子建筑面积，以房子权属证书或者合法建房手续上载明的建筑面积为准;拆迁当事人对被拆除房子建筑面积有异议的，可以委托具备资质的房地产测绘机构进行实质测量。
第十七条
拆迁人领取建设用地规划许可证后，被拆迁入已获得合法建房手续且新房已建造完毕的，拆迁人应当给予补偿安置;被拆迁人已获得合法建房手续但新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建房，已建新房部分，由拆迁人依据评估结果给予补偿。
第十八条
对拆迁违法建筑、逾期的临时建筑或者临时建筑在建筑规划许可证中载明城市建设需要时无条件拆除的，已建新房应拆除而未拆除的旧房，用地单位在领取建设用地规划许可证后被拆迁人进行房子及其附着物新建、改建、扩建或者突击装修装饰部分，拆迁出租住宅用房的承租人，均不予补偿安置。
拆迁未超越批准期限的临时建筑不予补偿安置，但应当给予适合补贴。
第十九条住宅房子拆迁补偿安置一般实行房子产权调换方法。
第二十条住宅房子的被拆迁人提源于行解决住房并作出书面承诺的，由被拆迁人向拆迁人提出申请，经市拆管机构认定后，可以按下列计算提取补偿安置款。
补偿安置款=×合法建筑面积。
第二十一条住宅房子的被拆迁人需要实行产权调换的，由拆迁人提供拆迁安置房给予产权调换。
第二十二条
住宅房子的被拆迁人以一处宅基地或者合法建房手续为一户，被拆迁人在同一拆迁范围内有多处住房的，应当合并为一户计算其原住房面积;被拆迁住宅房子合法建筑面积经公示后，被拆迁入凭拆迁房子安置协议书和安置房准购证，每户可以按下列规定进行产权调换：
被拆迁住宅房子合法建筑面积小于等于200平米的，按被拆迁住宅房子重置价结合成新与产权调换房的建安价结算差价后，可以按实质被拆迁住宅房子合法建筑面积最接近的户型进行产权调换;也可以按实质被拆迁住宅房子合法建筑面积的房子结构、成新系数等原因折算确定产权调换面积。
被拆迁住宅房子合法建筑面积大于200平米的，可按实质超出面积的50%折算增加产权调换面积，但每户实质安置面积不能超越250平米;大于产权调换面积的部分在其重置价结合成新评估价高于120%低于200%内给予补偿。
产权调换房面积大于被拆迁住宅房子面积部分，按住宅房子市场价结算。
第二十三条拆迁住宅房子，拆迁人应当向被拆迁人支付过渡费、搬家费和固定设施移装费。
第二十四条被拆迁人在规定的搬迁期限内按期全部履行房子拆迁补偿安置协议的，拆迁入应当给予适合奖励。
第二十五条
拆迁非住宅房子不作产权调换，对被拆迁入实行货币补偿。被拆迁人的房子权属证书上载明工矿企业用房及其他非商业经营用房的，由拆迁人按被拆除房子重置价结合成新评估价的2.5倍对被拆迁人予以补偿;被拆迁人的房子权属证书上载明商业经营用房的，由拆迁人按被拆除房子重置价结合成新评估价的3.5倍对被拆迁人予以补偿。
第二十六条拆迁非住宅房子，拆迁人应当向被拆迁入支付搬迁成本和固定设施移装成本。
第二十七条因拆迁导致企业停业、停产等损失的，拆迁人应当根据房子拆迁补偿总额的10%向被拆迁人支付一次性补助费。
第二十八条
被拆迁的房子已获得工商营业执照并持续营业一年以上的，实质用于经营的建筑面积，按房子权属证书上载明的作用进行评估补偿，并给予适合补助。
补助金额按实质用于经营的建筑面积，由拆迁人按房子权属证书上载明的作用，根据重置价结合成新评估价增加一倍对被拆迁人给予一次性补助。
凡本方法实行后，被拆迁人用于经营的建筑面积未能依法办理房子作用与功效变更等手续的，拆迁时一律按房子权属证书上载明的作用作出相应的补偿，但不给予补助。
第二十九条拆迁中涉及拆迁军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等设施与用于公益事业的非生产经营性房子及附属设施的，拆迁人应当根据有关法律、法规的规定办理。
第三十条房子拆迁补偿安置成本应当同意市拆管机构的监督。
第四章安置房建设管理
第三十一条
安置房建设由市建设行政主管部门会同有关部门，依据区人民政府申报的安置房推行项目，结合拆迁人推行拆迁项目所需的安置用房，平衡拟定年度建设计划，并确定各区安置房建设规模。
第三十二条安置房建造由各区人民政府确定项目法人，项目法人应当通过招标投标方法确定施工、监理等单位。
第三十三条
安置房建设项目的征地成本、腾地拆迁成本、建设工程成本、配套成本应当列入安置房建设结算本钱。安置房本钱价和市场价由市物价局会同有关部门予以核定并公布。
第三十四条被拆迁人的安置策略由区人民政府负责初审并予以公示，报市建设行政主管部门审核确认后，由区人民政府统一组织安置推行工作。
第三十五条
安置房主要用于城市建设和进步中住宅房子被拆迁人的产权调换，不能用于其他销售。区人民政府用于安置的安置房面积，由市建设行政主管部门组织核定，剩余安置房由市人民政府统一回收。
第三十六条打造安置房建设资金专用账户。拆迁人应当根据所需安置用房的建设本钱落实资金，并预先存入专用账户，同意市建设行政主管部门和市财政部门的监管。
第五章附则
第三十一条安置房建设由市建设行政主管部门会同有关部门，依据区人民政府申报的安置房推行项目，结合拆迁人推行拆迁项目所需的安置用房，平衡拟定年度建设计划，并确定各区安置房建设规模。
第三十二条安置房建造由各区人民政府确定项目法人，项目法人应当通过招标投标方法确定施工、监理等单位。
第三十三条安置房建设项目的征地成本、腾地拆迁成本、建设工程成本、配套成本应当列入安置房建设结算本钱。安置房本钱价和市场价由市物价局会同有关部门予以核定并公布。
第三十四条被拆迁人的安置策略由区人民政府负责初审并予以公示，报市建设行政主管部门审核确认后，由区人民政府统一组织安置推行工作。
第三十五条安置房主要用于城市建设和进步中住宅房子被拆迁人的产权调换，不能用于其他销售。区人民政府用于安置的安置房面积，由市建设行政主管部门组织核定，剩余安置房由市人民政府统一回收。
第三十六条打造安置房建设资金专用账户。拆迁人应当根据所需安置用房的建设本钱落实资金，并预先存入专用账户，同意市建设行政主管部门和市财政部门的监管。
第三十七条被拆迁房子重置价结合成新、装修装饰和附着物的补偿评估参照《无锡城市房子拆迁评估技术规范》实行。
第三十八条本方法实行前已推行的拆迁项目，仍按原规定实行。
第三十九条江阴市、宜兴市、锡山区、惠山区人民政府和新区管委会可以参照本方法实行。